・親族間で家を購入することになった
・親族間だからいくらまで値引きできるか、体験談を聞いてみたい
こんな悩みを解決していきます。
この記事を読むことで以下のことが分かります。
・親族間での中古住宅での値引きについて、リアルに知ることができる
・値引きをするときの注意点を学べる
実際に著者が親族間での中古住宅を購入した時に直面した体験談を交えているので、正確な内容をお伝えできるかと思います。
それでは見ていきます!
結論:値引きをするとしても、市場価格までに抑えておくのが安全
結論を述べると、「値引きをする(してもらう)としても、市場価格程度までに抑えておくのが安全」です。
その理由はいくつかあり、下にまとめました。
①売買価格>市場価格だと、買主から売主へのみなし贈与となる可能性がある
②売買価格<市場価格だと、売主から買主へのみなし贈与となる可能性がある
③不動産会社を経由したとしても意味なし!
それぞれ順番に解説していきます。
前提:なぜ「贈与」が絡んでくるのか?
まず前提として、親族間の「売買」なのになぜ「贈与」になりうるのかを説明します。
「贈与」とは、自分の財産を無償で相手方に贈るという意思表示をして、相手方がこれを承諾することによって成立する、いわば契約の一種です。
引用元:「ノムコム60」より
家の場合で言うと、「財産の持ち主」が相手側に対してその財産を「贈る」と意思表示をし、受け取る側が了承すると「贈与」になりうるのです。
ここで言う「財産の持ち主」は、「家の売買価格」と「実勢価格」によって変わってきます。
2パターンが考えられるので順番に見ていきます。
理由①売買価格>実勢価格だと、買主から売主へのみなし贈与となる可能性がある
まず1つ目のパターンは「売買価格>実勢価格」の場合です。
「実勢価格」とは、不動産が市場で実際に売買された価格のことです。
(引用元:三菱地所リアルエステートHPより)
簡単に言うと「市場価格」と同じです。
このパターンは、家の値段(=売主が売ろうと思っている値段)が、実際の市場価格よりも高い場合です。
家の相場が3,000万円の地域があるとします。
しかし、売主は「この家には価値がある」と思っているので、3,500万円での販売を希望しています。
親族間でなければ、この売買については、買主が同意したら成立します。
しかし、親族間となると、この取引は買主から売主への「みなし贈与」と捉えられる可能性があります。
売主にしてみると、実勢価格よりも高い金額での販売をしているので、お金を払う側(=買主)がお金を受け取る側(=売主)に対して、「資金援助をしている」ということと同意義になってしまうのです。
この場合だと、買主側から売主側に500万円分を資金援助している、とみなされる可能性があるよ!
市場価格よりも高いお金を出して購入したら、その金額を売主に「贈っている」と思われてしまうのですね。
②売買価格<実勢価格だと、売主から買主へのみなし贈与となる可能性がある
2つ目のパターンは、「売買価格<実勢価格」の場合です。
これは、家の値段(=売主が売ろうと思っている値段)が、実際の市場価格よりも低い場合です。
先ほどの例で言うと、家の相場が3,000万円の地域があった場合、売主が相場よりも安く2,500万円での販売を希望しています。
これも買主が購入の意思表示をすれば売買成立となるのですが、これが親族間だと、この契約は売主から買主への「みなし贈与」と捉えられる可能性があります。
買主にしてみたら、相場よりも500万円安く家を購入できた、ということになります。
なので、お金を受け取る売主側が「相場よりも安く売ってあげた」とみなされてしまいます。
こちらの場合は、売主側から買主側に500万円分を資金援助している、とみなされる可能性があるよ
実勢価格よりも安すぎる値段だと、「500万円もらった」ことと同意義になってしまいますもんね・・・
なかなか両者とも難しい判断をされてしまいますね・・・
③不動産会社を経由したとしても意味なし!
①②の場合とも、「個人間で取引しようとしているから贈与と捉えられてしまうのでは?」と思うかもしれません。
しかし、この2つの場合は両者とも不動産会社を経由したとしても無意味になってしまいます。
というのも、結局は税務署が「贈与だったのか?」という判断を下すからです。
確かに、不動産会社を経由することでその取引の妥当性(=実勢価格と売買価格の乖離が無いか)などを客観的に見てもらうことはできます。
しかし、実際に家を購入すると、所有権移転の登記をすることになります。
この登記はもちろん税務署まで連絡されることになります。
なので、「実は実勢価格と乖離した金額で購入しました」ということが発覚すると、「おかしいな・・・?」と税務署員が気が付いてしまうのです。
(逆に適正な価格で売買をされていたら税務署側としても「実勢価格に基づいた取引だな」と納得してくれるはずです。)
なので、不動産会社を経由したとしても、税務署員が「これは贈与ですね」と言ってしまったらそれはもう贈与になってしまうのです。
結局は税務署の判断になるんですね。
ちなみに、親族間の売買だと価格にもよりますが住宅ローンも通りにくい可能性があります。
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著者の値引き体験談
この項目では、実際に著者がどのくらい値引きをしたのかを解説します。
著者が実際に値引きをしたのは、\0です。
つまり、売値でそのまま購入しました。
理由はいくつかありますが、著者の場合、売主の懐事情を理解していたので値引きができなかったのが原因としては一番大きいです。
もし懐事情が関係なければ、売値の20%位は値引きをさせてもらおうと思っていました。
結論:値引きをするとしても、実勢価格と乖離しないようにしよう
この記事の内容ををまとめると、
実勢価格と比べて、販売価格が安すぎても高すぎても、売主側か買主側が「みなし贈与」をしていると捉えられる可能性がある
ということになります。
なので、これを避けるためには、
値引きをするにしても、されるにしても、実勢価格と乖離しない金額にすること
が大切だと言えます。
親族間での売買なので、ついつい「安くしてあげよう」や「高く買ってあげよう」と思ってしまいがちです。
しかし、それによって贈与税が発生してしまうととても残念なことになってしまいます。
なので、値引く・値引かれるにしても「実勢価格」と乖離しないように注意してみてくださいね!